Comprar un bien inmueble es una decisión que involucra, iniciar una búsqueda, investigar la propiedad, elegirla, llegar a un acuerdo con el vendedor, cerrar la compra y planear la mudanza. En este artículo revisamos la debida diligencia recomendada según el tipo de propiedad para garantizar una compraventa segura de bienes inmuebles.
Para comenzar, debemos tener presente que es la compraventa de un acuerdo mediante el cual un individuo (persona natural o jurídica) se obliga a transferir un bien inmueble, de su propiedad, a cambio del pago de un monto de dinero acordado. Siendo así, el comprador y el vendedor deben estar de acuerdo en el precio de venta, condiciones de la venta incluyendo el plazo de pago y el proceso de entrega del bien.
Para lograr una compraventa segura de bienes inmuebles, debemos señalar que existen diferentes tipos en Panamá. De los cuales podemos resaltar dos, la propiedad titulada y la propiedad sin titular o sin derechos posesorios. Un inmueble titulado puede ser nuevo, usado, contar con mejoras, tener frente de mar entre muchas otras variantes las cuales se deben considerar en esta investigación de la propiedad. Un inmueble sin titular puede estar vacío, tener flora o tener estructuras, también puede colindar con cuerpos de agua.
¿Cuál es el Objetivo de la Debida Diligencia?
El objetivo de la debida diligencia es asegurar una compraventa segura de bienes inmuebles al verificar que efectivamente el dueño tiene la propiedad legítimamente a su nombre o es la persona autorizada para realizar la venta, en el caso de ser una persona Jurídica.
Además, garantiza que la transacción cumpla con las leyes vigentes y que el bien esté libre de gravámenes. Realizar este proceso adecuadamente es esencial para evitar futuros problemas y llevar a cabo una compraventa segura de bienes inmuebles en Panamá.
¿Qué Debe Incluir una Debida Diligencia?
La debida diligencia se puede dividir en dos grandes grupos: propiedades tituladas y propiedades sin titular o derechos posesorios. Las propiedades tituladas pueden ser proyectos en construcción como barriadas, apartamentos, dúplex o similares. Los derechos posesorios son propiedades que no aparecen en el registro Público de Panamá y han sido cedidas de un familiar a otro o de dueño en dueño por medio de acuerdos legales. Para una compraventa segura de bienes inmuebles, es fundamental realizar todas las verificaciones necesarias en cada caso.
-
Propiedad Titulada
Realizar la búsqueda del bien en Registro Público, ver todo el historial que aparece allí, si existen marginales como hipotecas, usufructos, si hay entradas pendientes, y todo otro detalle que se muestre en el registro.
Este proceso facilita la compraventa segura de bienes inmuebles, ya que el Registro Público también mostrará los propietarios, la medida de la superficie, el último valor de adquisición del bien o el valor de las últimas mejoras declaradas.
-
Proyecto En Construcción
Así como con la propiedad titulada, se debe realizar la búsqueda del bien en Registro Público, ver todo el historial que aparece en este, si existen marginales, si hay entradas pendientes y todo otro detalle que se muestre en el registro.
Si bien, cuando un proyecto está en desarrollo, es muy probable que no se haya realizado la segregación por lo cual las fincas no tienen folios individuales. Para garantizar una compraventa segura de bienes inmuebles, se debe verificar el historial del proyecto y los permisos necesarios, y demás.
Un proyecto en construcción tiene una fecha estipulada de entrega, más se puede extender por razones comunes o de fuerza mayor. Así mismo, previo a que se pueda transferir este bien inmueble, el mismo debe contar con los permisos requeridos entre los cuales debe figurar el Permiso de Ocupación emitido por el Emérito Cuerpo de Bomberos siendo uno de los principales permisos para ocupar un inmueble.
Otro punto a considerar para la compraventa segura de bienes inmuebles en construcción es la verificación de superficie, esta puede ser por un agrimensor o topógrafo idóneo en caso de que exista duda de las dimensiones de su propiedad.
Debida Diligencia de un Derecho Posesorio
En una compraventa segura de bienes inmuebles, la debida diligencia de un derecho posesorio debe incluir la revisión de los documentos presentados por el dueño. Estos deben comprender:
- Escritura Pública notariada del Contrato de Cesión (si fue adquirida por compra) o la Resolución Judicial de Herencia (si fue heredada).
- Planos realizados por topógrafo Idóneo.
- Declaraciones juradas de los dueños de las fincas colindantes o vecinos del área.
- Imágenes topográficas del área.
- Documentos de reforma agraria.
- Contratos de servicios públicos y facturas.
- Permisos de construcción y ocupación.
- Certificación de Casa de Paz, corregiduría o alcaldía.
- Cualquier otro documento que pueda facilitar el proceso de verificación para la venta.
Estos documentos se verificarán previamente para garantizar la compraventa segura del bien inmueble.
Promesa de Compraventa
El Contrato de promesa de compraventa, es esencial para proteger su inversión, garantiza un tiempo prudencial para la entrega de los documentos requeridos para el cierre. Además, incluye cláusulas de indemnización en caso de Vicios Ocultos y penalización por incumplimiento, define los tiempos para todo el proceso, confirma los documentos que deben ser entregados para el traspaso eficaz y compraventa segura del bien inmueble.
Una vez completada la debida diligencia, usted puede proceder con la firma del contrato de promesa de compraventa del bien y la realización del pago del depósito. Así, cumplidas todas las etapas, la transacción se perfeccionará mediante la Escritura Final de Compra que se firma ante Notario Público teniendo toda la solemnidad de la Ley. Finalmente se registra ante el Registro Público y se actualiza en la Autoridad Nacional de Administración de Tierras.
Completar una compraventa segura de bienes inmuebles es algo que no se deja al azar, ya que se trata de una importante inversión. El equipo de Kraemer & Kraemer tiene más de 15 años de experiencia en asistencia en la compra y venta de bienes raíces. Contáctenos hoy.
