La Ley 546 del 31 de agosto de 2026, fija la exención del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) sobre la adquisición de la primera vivienda nueva. Esta normativa rige desde el 1 de septiembre y reforma el artículo 4 de la Ley 106 de 1974, estableciendo que los primeros B/.120,000 (o USD) del valor gravable quedan libres de tributo y solo el monto por encima de esa cifra paga, con una escala rebajada.
Tras la aprobación de la Asamblea Nacional y la sanción del presidente José Raúl Mulino, la Ley 546 de 2026 busca dos cosas a la vez: poner el hogar propio al alcance de las familias de ingresos medios y reactivar el sector de la construcción, que sostiene buena parte del empleo panameño.
Qué Establece la Ley 546 de 2026
El alivio de la Ley 546 de 2026 tiene una condición central. Para que la venta inicial de una casa nueva quede exenta del ITBI, el trato debe cerrarse dentro de los dos años que siguen a la firma del permiso de ocupación por la autoridad competente. Cumplido eso, los primeros B/.120,000 del valor gravable quedan totalmente exentos de este impuesto, sin importar cuánto cueste el inmueble en total.
Anteriormente, esa transferencia primaria de un hogar recién construido pagaba el tributo sobre la totalidad de la base imponible bajo el régimen general, ya que la exención que existía previamente había expirado. La nueva norma no solo restituye esa exoneración para la primera fracción del precio, sino que además introduce una tabla de tarifas preferenciales para propiedades de rango medio.
Cómo se Calcula el Impuesto entre B/.120,000 y B/.200,000
Cuando el precio del inmueble queda entre B/.120,000 y B/.200,000, la Ley 546 de 2026 grava solo la porción que rebasa el piso exento. Una escala progresiva sustituye al gravamen general:
| Base imponible de la transferencia | Tasa sobre el excedente de B/.120,000.00 |
|---|---|
| Más de B/.120,000 y hasta B/.130,000 | 0.50% |
| Más de B/.130,000 y hasta B/.150,000 | 1.00% |
| Más de B/.150,000 y hasta B/.170,000 | 1.40% |
| Más de B/.170,000 y hasta B/.190,000 | 1.60% |
| Más de B/.190,000 y hasta B/.200,000 | 1.80% |
Bajo la Ley 546 de 2026, la tarifa tributaria afecta únicamente lo que sobrepasa el umbral, y el titular conserva su alivio en todos los casos. Es decir, con la normativa se libera de impuestos la parte inicial de B/.120,000 incluso en la franja más alta de la tabla.
Qué pasa con las viviendas de más de B/.200,000
La tasa preferencial de la tabla anterior solo aplica hasta B/.200,000. Por encima de esa cifra, la exención se mantiene y el excedente tributa al régimen general. En otras palabras, para una vivienda de más de B/.200,000 pasan dos cosas al mismo tiempo:
- Los primeros B/.120,000 siguen exentos, sin importar cuánto valga la vivienda. El beneficio no tiene tope de valor de la vivienda.
- El excedente paga a la tasa del régimen general del ITBI, que es el 2%, ya no la escala reducida que se muestra en la tabla anterior.
Formalidades para Acceder al Beneficio
El trámite recae sobre el vendedor, quien declara en la escritura pública de compraventa, bajo la gravedad de juramento, tres puntos: que la propiedad es nueva, que se trata de la transacción inaugural y que la firma ocurre dentro del plazo. La fecha y los datos del permiso de ocupación van en el mismo instrumento. Sin esa constancia, no corre el beneficio de la Ley 546 de 2026.
Por parte del comprador, no hace falta gestionar ninguna certificación previa de exclusión ante la Dirección General de Ingresos (DGI), ya que esta se activa automáticamente. Eso sí, quien vende tiene que informar a la DGI por los canales que esta defina, para el registro y la fiscalización.
Presentar declaraciones falsas o pretender el beneficio sin cumplir con los requisitos acarrea consecuencias severas, como el cobro obligatorio del impuesto omitido, recargos, intereses y las multas aplicables. Asimismo, en materia contractual, cualquier cláusula que pretenda trasladar el pago del ITBI del vendedor al comprador es nula de pleno derecho.
Régimen Transitorio de la Ley 546 de 2026
La Ley 546 de 2026 previó una regla de transición. Las transferencias que se cierren a partir del 1 de septiembre de 2026 acceden al beneficio aunque el permiso de ocupación sea anterior, siempre que la firma llegue dentro de los treinta meses posteriores a ese documento.
Los traspasos firmados antes de esa fecha siguen bajo las reglas anteriores. Con esa transición, la Ley 546 de 2026 cierra vacíos y da certeza a quienes ya negociaban cuando cambió la norma.
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